李杰–李嘉诚囤地赚钱无可厚非

   2006年12月，李嘉诚 “长和系”旗下的三家附属公司：雅富投资有限公司、上海长润房地产开发有限公司和上海江和地产开发有限公司，以22亿元的价格，在公开招拍挂中购得真如A3-A6地块。三年后真如土地再次公开出让，而B1、B2南块起始楼板价已涨至7500元/平方米，相比2006年李嘉诚拿地时翻了一倍不止。三年来，李嘉诚仅在上海一地持有土地的浮盈就已经超过30亿元。李嘉诚因此深陷“囤地门”事件并饱受舆论界的炮轰。房地产营销人、地产从业者李杰认为：李超人屯地赚钱无可厚非，也不值得大惊小怪。原因如下：

  一、土地资源短缺，土地是开发商的命根子，开发商想说不爱土地也难。SOHO中国董事长潘石屹就曾撰文并发出感慨“养鸡的不如倒蛋的”，认为土地供应不足，地价上涨预期过高，是大部分企业囤地的主要原因。华远地产董事长任志强也曾公开声称:“房地产是要囤地的，手里有粮心中才不慌。”

  二、现行土地所有权制度所致。土地市场几乎完全被垄断，囤地门槛高，应允许一小撮人“因地”先富起来。从所周知，房地产市场共分3级，即土地市场、一手房市场、二手房市场。作为一般的开发商，又岂在当今中国政府垄断土地资源大环境下要染指土地市场是不现实的事情，他们在土地市场都只有举牌、摘牌的份儿。要不就是玩不下去时转让项目、转让公司时连同持有土地一并转让，但此时卖家的发言权可想而知，应该说根本没有讨价还价的资本和余地。能在非主流土地市场上一试身手的要么就是各地的小国土局，主要是前几年为政府修路架桥的主儿，要么就是像李超人这样的角色。相信人人都愿囤而赚之，不是其他人不想、不愿，乃不能也。

  三、现行土地出让制度也是重要原因。招、拍、挂的土地出让制度弊病繁多，价高者的的制度时常刺激开发商的神经，政府坐收渔利，也不愿打破现有制度。地王就是这样产生的。

  四、土地持有风险小、持有成本低。地方政府作为利益攸关方，暧昧态度并提供方便。地方政府是现行体制下的最大受益者和利益攸关方，对中央政府政策有些阳奉阴违、睁一只眼闭一只眼纯属正常，而且也可以理解。这就为部分人、部分团体囤地、炒地，赚取高额利润提供了方便。

  五、有钱不赚非企业所为，也不符合“经济人”的天性。拿钱赚钱更容易赚钱，拿别人的钱、拿国家的钱去赚钱那就更胜一筹了，国企不就是这样？开发企业不是慈善机构，追求经济利益最大化，选择囤地来赚钱太正常不过。当然，地价越炒越高，房价也一路高涨，对老百姓的安居乐业工程确实也有较大的负面影响，但这似乎不应该是企业考虑的事情。

  六、持有土地收益多，用途广。土地具有大量用途：抵押贷款、提升周边项目楼价、作为资产注入在股市大获其利、转让套利等等。

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  总之，在目前的制度和环境下，企业或是个人囤地赚钱无可厚非。一些人质疑，可能处于正义，一些质疑，本人认为可能有“吃不到葡萄说葡萄酸”的心理在作祟。当然，囤地赚钱现象存在都有它的必然性，但却未必具有合理性。为今之计，唯有变革！

李杰，2009年11月19日星期四晚，书于长沙