房企紧急围猎二三线城市——房价不降反升？
成都大势管理顾问
一线城市成交量降45% 房企紧急围猎二三线
一线城市成交量降45%,房企紧急围猎二三线:恒大逆市上调目标30%,很多人在看
楼市新政发挥了效果,特别是针对多套购房行为加以抑制的方式,令楼市迅速降温,成交量一路下挫。
而三部委的表态让吵闹的楼市顿时安静下来。上半年,八成房企未完成销售目标。下半年,为了销售业绩,各大房企不可避免要迎来一场厮杀。
然而,这时候的开发商,却并不是一片焦灼。因为,除了“重灾区”的一线城市,二三线城市将成为房企今年的“救世主”。
以二三线为主战场的恒大地产宣布销售目标将逆市上调30%以上至400亿元
一线城市不可避免成“重灾区”,成交量最高降45%
“不要对调控心存侥幸,大家担心的房地产调控影响伤及中国宏观经济现象并没有出现,所以楼市调控还将继续下去。”华远地产董事长任志强作出了这样的论调。
宏观调控无疑让一线城市不得不成为重灾区。
以北京为例。亚豪机构统计显示,同比2009年同期,2010年上半年,期房商品住宅成交套数下降了36.1%,成交面积下降了38.6%,期房商品住房成交出现了更大幅度的下降,成交套数同比下降了45.3%,成交面积下降了44.2%,现房商品住宅成交量也出现了相应回落,成交套数、面积分别下降了46%和41.6%。
此外,据中原上周监测的9个重点城市中,一手住宅市场新房成交环比下降的有7个,包括重庆、成都、武汉等降幅普遍为2-3成。其中一线4个城市成交降幅达到2成以上,而广州、深圳两地新房成交量持续前几周的下跌态势之后,上周再次降至新政以来低位,广州降幅甚至高达5成。
与此同时,搜房网数据显示,销售的持续下滑让一线城市库存陡增。北京在新政出台之前大概不到4万套的库存,如今已经增加到了10万套,而且这个销售面积还在不断增长,这给开发商的三季度的去库存化带来极大挑战。“如果销量在三季度继续下滑,必然再次将出现资金链紧张的情况。”任志强悲观的表示。
“开发商可能资金充裕,但因为调控,资金周转速度已经放缓。而三季度,开发商不得不选择降价。”资深房地产老总温立伟表示。
对于北京这样的一线城市,亚豪机构市场总监郭毅也抱着悲观态度。“楼市价格的首个波谷将伴随开发商的大规模结款季而到来,有可能出现在今年四季度至明年一季度,开发商需要集中清算银行贷款、支付施工款等款项,资金压力加大时,有可能通过降价方式回笼资金以补充流动资金。但没有利好政策的刺激,一方面受到抑制楼市投机政策影响,另一方面买涨不买跌的普遍消费心态阻碍着购房行为的发生,因此楼市成交量还将在谷底盘整。如果政策层面仍然延续紧缩态势,首轮波谷过后楼市可能还将遭遇更深的调整。”郭毅说。
一位不愿意透露姓名的开发商老总表示,虽然开发商现在还处于“嘴硬”阶段,但实际上,很多房企已经开始面临资金紧张问题。
万科集团副总裁肖莉也明确表示,万科目前二三线已经进入了40个城市,未来只是一个深耕的问题
二三线城市成房企“救命稻草”,炒房人的新据点
不仅仅是上述的远洋地产,很多房企不得不承认,布局二三线解救了遭遇调控的业绩尴尬。
中国房地产测评中心发布最新研究报告,二三线城市拿地建设较多的开发商,如恒大、万科、绿城取得较好业绩,成为大赢家。与此同时,一线城市的销售额占企业销售额的幅度大幅缩小,已由去年的40%下降至现在的29%。
而政府近日的坚决表态无疑给房企寄希望于一线城市增加销售业绩泼了一盆冷水。
一位供职于品牌开发商的策划经理坦言,下半年销售压力很大。他们已经建议公司“低开高走,扩充销售渠道”。
不过,他坦言,集团今年的销售业绩也不一定惨淡,因为还有二三线城市支撑。
复地集团总裁张华也表示,“二线城市目前的供需相对均衡,刚性需求稳定。今年下半年复地的项目主要集中在二线城市,新增供应将有约80万平方米。”
因为调控并未给二三线城市带来影响。据新华社发布的年终经济报道调查显示,与一线城市楼市“价跌量缩”相比,二线城市的降价效果似乎并不明显,有的房价略有降低,还有的不降反升。
日前,以二三线为主战场的恒大地产甚至宣布销售目标将逆市上调30%以上至400亿元。
此外,万科集团副总裁肖莉也明确表示,万科目前二三线已经进入了40个城市,未来只是一个深耕的问题。
“二线城市目前的供需相对均衡,刚性需求稳定。今年下半年复地的项目主要集中在二线城市,新增供应将有约80万平方米。”复地集团总裁张华也表示,鉴于目前二线城市在调控下价格相对平稳的有利因素,复地下半年仍将采取调整价格、快速出货的策略,保证复地在下半年市场波动下具有更强的风险抵抗力。
不过,值得注意的是,随着这些房企大举进军二三线,楼市调控之下,二三线城市反而成为炒房人的新据点。
新华社调查显示,本轮楼市调控以来,有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市,这将成为未来房价上涨的重要推手。
地产投资客
专家对二三线地产投资建议
尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步,但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。越来越多的业内人士担心,二三线城市房价将会暴涨。
“二三线市场相比现在的一线城市,调控政策比较少。这使得之前很多一线城市的投资者转移到二三线城市。”北京中原三级市场研究部研究总监张大伟认为,在2009年以来的房价上涨中,二三线上涨也相对比较少,这使得炒作的空间比较大。另外,二三线城市的城市化进程也处于加速中,这使得买家相比大城市要更刚性。
亚豪机构市场总监郭毅认为,如果政策环境没什么变化,对买家的影响也不大,但二三线城市房地产市场可挖掘的潜力很大,有可能造成投资客的涌入。
房地产企业
二线城市拿地热情高
调控态度日趋坚决,房企正加快二三线拿地。
从中原地产上周全国12个被监测城市土地市场看,供求情况双双回落。供应方面更是大幅度下滑,达到新政出台以来最低点,比较新政前周平均(210公顷)水平缩减80%,上周仅长春和天津有43公顷宅地供应。
上周土地市场成交方面,数量也回落至只及新政前周平均水平的一半。另外,上周甚至出现5周以来第一幅土地流标难得一见状况。
尽管各地住宅市场成交低迷、土地供应捉襟见肘,但房企拿地储备和发展的势头却没有减退。上周保利分别在广州和武汉获得两幅土地,万科6月报显示其属下公司分别在中山、宁波、苏州、青岛等地已获得多幅地块。
中原集团研究中心高级经理刘渊认为,从房企近期拿地情况看,可以看到他们仍然主攻二三线城市。原因主要是一线城市土地供应日益减少、竞争日趋激烈,二三线城市逐步显示出发展潜力,必将成为未来楼市发展的新战场。这就是促使房企战略重心开始转向二三线城市的重要原因,预计未来这一趋势越发明显。
一线城市成交量降45%,房企紧急围猎二三线:恒大逆市上调目标30%,很多人在看
楼市新政发挥了效果,特别是针对多套购房行为加以抑制的方式,令楼市迅速降温,成交量一路下挫。
而三部委的表态让吵闹的楼市顿时安静下来。上半年,八成房企未完成销售目标。下半年,为了销售业绩,各大房企不可避免要迎来一场厮杀。
然而,这时候的开发商,却并不是一片焦灼。因为,除了“重灾区”的一线城市,二三线城市将成为房企今年的“救世主”。
以二三线为主战场的恒大地产宣布销售目标将逆市上调30%以上至400亿元
一线城市不可避免成“重灾区”,成交量最高降45%
“不要对调控心存侥幸,大家担心的房地产调控影响伤及中国宏观经济现象并没有出现,所以楼市调控还将继续下去。”华远地产董事长任志强作出了这样的论调。
宏观调控无疑让一线城市不得不成为重灾区。
以北京为例。亚豪机构统计显示,同比2009年同期,2010年上半年,期房商品住宅成交套数下降了36.1%,成交面积下降了38.6%,期房商品住房成交出现了更大幅度的下降,成交套数同比下降了45.3%,成交面积下降了44.2%,现房商品住宅成交量也出现了相应回落,成交套数、面积分别下降了46%和41.6%。
此外,据中原上周监测的9个重点城市中,一手住宅市场新房成交环比下降的有7个,包括重庆、成都、武汉等降幅普遍为2-3成。其中一线4个城市成交降幅达到2成以上,而广州、深圳两地新房成交量持续前几周的下跌态势之后,上周再次降至新政以来低位,广州降幅甚至高达5成。
与此同时,搜房网数据显示,销售的持续下滑让一线城市库存陡增。北京在新政出台之前大概不到4万套的库存,如今已经增加到了10万套,而且这个销售面积还在不断增长,这给开发商的三季度的去库存化带来极大挑战。“如果销量在三季度继续下滑,必然再次将出现资金链紧张的情况。”任志强悲观的表示。
“开发商可能资金充裕,但因为调控,资金周转速度已经放缓。而三季度,开发商不得不选择降价。”资深房地产老总温立伟表示。
对于北京这样的一线城市,亚豪机构市场总监郭毅也抱着悲观态度。“楼市价格的首个波谷将伴随开发商的大规模结款季而到来,有可能出现在今年四季度至明年一季度,开发商需要集中清算银行贷款、支付施工款等款项,资金压力加大时,有可能通过降价方式回笼资金以补充流动资金。但没有利好政策的刺激,一方面受到抑制楼市投机政策影响,另一方面买涨不买跌的普遍消费心态阻碍着购房行为的发生,因此楼市成交量还将在谷底盘整。如果政策层面仍然延续紧缩态势,首轮波谷过后楼市可能还将遭遇更深的调整。”郭毅说。
一位不愿意透露姓名的开发商老总表示,虽然开发商现在还处于“嘴硬”阶段,但实际上,很多房企已经开始面临资金紧张问题。
万科集团副总裁肖莉也明确表示,万科目前二三线已经进入了40个城市,未来只是一个深耕的问题
二三线城市成房企“救命稻草”,炒房人的新据点
不仅仅是上述的远洋地产,很多房企不得不承认,布局二三线解救了遭遇调控的业绩尴尬。
中国房地产测评中心发布最新研究报告,二三线城市拿地建设较多的开发商,如恒大、万科、绿城取得较好业绩,成为大赢家。与此同时,一线城市的销售额占企业销售额的幅度大幅缩小,已由去年的40%下降至现在的29%。
而政府近日的坚决表态无疑给房企寄希望于一线城市增加销售业绩泼了一盆冷水。
一位供职于品牌开发商的策划经理坦言,下半年销售压力很大。他们已经建议公司“低开高走,扩充销售渠道”。
不过,他坦言,集团今年的销售业绩也不一定惨淡,因为还有二三线城市支撑。
复地集团总裁张华也表示,“二线城市目前的供需相对均衡,刚性需求稳定。今年下半年复地的项目主要集中在二线城市,新增供应将有约80万平方米。”
因为调控并未给二三线城市带来影响。据新华社发布的年终经济报道调查显示,与一线城市楼市“价跌量缩”相比,二线城市的降价效果似乎并不明显,有的房价略有降低,还有的不降反升。
日前,以二三线为主战场的恒大地产甚至宣布销售目标将逆市上调30%以上至400亿元。
此外,万科集团副总裁肖莉也明确表示,万科目前二三线已经进入了40个城市,未来只是一个深耕的问题。
“二线城市目前的供需相对均衡,刚性需求稳定。今年下半年复地的项目主要集中在二线城市,新增供应将有约80万平方米。”复地集团总裁张华也表示,鉴于目前二线城市在调控下价格相对平稳的有利因素,复地下半年仍将采取调整价格、快速出货的策略,保证复地在下半年市场波动下具有更强的风险抵抗力。
不过,值得注意的是,随着这些房企大举进军二三线,楼市调控之下,二三线城市反而成为炒房人的新据点。
新华社调查显示,本轮楼市调控以来,有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市,这将成为未来房价上涨的重要推手。
地产投资客
专家对二三线地产投资建议
尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步,但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。越来越多的业内人士担心,二三线城市房价将会暴涨。
“二三线市场相比现在的一线城市,调控政策比较少。这使得之前很多一线城市的投资者转移到二三线城市。”北京中原三级市场研究部研究总监张大伟认为,在2009年以来的房价上涨中,二三线上涨也相对比较少,这使得炒作的空间比较大。另外,二三线城市的城市化进程也处于加速中,这使得买家相比大城市要更刚性。
亚豪机构市场总监郭毅认为,如果政策环境没什么变化,对买家的影响也不大,但二三线城市房地产市场可挖掘的潜力很大,有可能造成投资客的涌入。
房地产企业
二线城市拿地热情高
调控态度日趋坚决,房企正加快二三线拿地。
从中原地产上周全国12个被监测城市土地市场看,供求情况双双回落。供应方面更是大幅度下滑,达到新政出台以来最低点,比较新政前周平均(210公顷)水平缩减80%,上周仅长春和天津有43公顷宅地供应。
上周土地市场成交方面,数量也回落至只及新政前周平均水平的一半。另外,上周甚至出现5周以来第一幅土地流标难得一见状况。
尽管各地住宅市场成交低迷、土地供应捉襟见肘,但房企拿地储备和发展的势头却没有减退。上周保利分别在广州和武汉获得两幅土地,万科6月报显示其属下公司分别在中山、宁波、苏州、青岛等地已获得多幅地块。
中原集团研究中心高级经理刘渊认为,从房企近期拿地情况看,可以看到他们仍然主攻二三线城市。原因主要是一线城市土地供应日益减少、竞争日趋激烈,二三线城市逐步显示出发展潜力,必将成为未来楼市发展的新战场。这就是促使房企战略重心开始转向二三线城市的重要原因,预计未来这一趋势越发明显。
二三线楼市调查：隐忧凸显调控仍需深入
“这个楼盘均价已经上5000元了。”
在陕西省榆林市经济开发区明珠大道往北，当地人小曹指着一处在建高楼对记者说。在这里生活了近40年的他怎么也不会想到，矗立在沙丘地带的房能卖出这个价。
“国家调控政策已经实施三个月了，可是我们二三线城市的居民并没有感觉到房价在下调，反而是在上涨。”这是记者近日在陕西各地采访时听到最多的一句话。记者发现，国家房地产调控新政出台以来，与一线城市的量跌价滞相比，二三线城市的房价降幅似乎并不明显，还有的不降反升。
房价不降反升？
从今年4月初起，记者关注了位于陕西省西安市城北地铁沿线的7处楼盘，据记者初略测算，当时7处楼盘的开盘均价约为5800元/平米。
7月中旬，记者再次联系这几家售楼处，发现了几个变化：7个楼盘都还有剩余房源，有的甚至多达100套；尽管量没走高，但是7个楼盘的均价却都有不同程度的上涨了，每平方米均价上涨了400元至500元，对于全款客户最多有九八折或九九折的优惠；销售人员都对“涨价”楼盘信心十足，不愁卖不出去。而在西安高新区及曲江文化园区，新盘均价甚至高达上万元。
在湖北武汉市，张先生去年5月在汉阳王家湾附近买了一套房，当时楼盘均价5000多元。张先生告诉记者，他眼看着房价往上涨，如今这里的楼盘均价不低于8000元。在他看来，一些二三线城市的房价受新政的影响不大，反而是越调越涨。
相关数据似乎证实了张先生的看法：武汉市房管局最新公布的数据显示，二季度全市新房均价持续上涨，均价为6325.41元/平方米，环比上涨11.15%，同比上涨21.74%；西安房地产信息网数据显示，7月上旬，全市住宅成交均价继续大幅反弹，回升至6004元/平米，环比上涨1.9%。 截至7月14日，参与调查的1839位网民中认为当地房价没降的比例达到81%，主要集中在沈阳、武汉、西安、杭州等二线城市。
“出现这种情况，主要与当地房地产市场的特殊性有关系。一方面，部分二线城市的房价本身并不离谱；另一方面，随着城镇化进程的推进，一些中小城市的需求比一线城市更加旺盛。”接受本报记者采访的兴业银行资深经济学家鲁政委如是说。
楼市隐忧显现
省会城市聚集效应增强，周边市、县居民在省会买房渐成潮流。记者在陕西采访期间发现，在陕西省经济较发达的榆林、延安等地区，已经在西安买房自住或投资的居民不在少数，小曹也是其中一位。他告诉记者：“榆林的房价并不比西安低多少，但考虑到将来孩子的教育、发展等问题，在西安买房还是性价比不错的选择。”
鲁政委认为，近年来二三线城市购房群体中投资比重日益增加，成为房价走高的重要推手之一。他表示，从某个层面来看，处于上升阶段的二线城市，其城市化进程不断加快，收入水平不断提高，再加上受土地交易及城市规划等制约，房价的上升应在情理之中。但需要注意的是，基于对房价上涨的预期，应警惕投机客的炒作。据西安房地产信息网数据分析，7月6日西安各城区的高价楼盘成交显著。分析人士表示，在七八月份这样的楼市淡季里，“豪宅”销量的提升，很有可能是炒家重新入场的信号。
有业内人士认为，尽管二三线城市房价相对不高，还有上涨空间，但房价持续上涨的风险仍不容忽视。该人士以江苏连云港为例算了一笔账，2009年连云港市区商品房均价为每平方米3656元，而连云港市区居民年人均收入为16850元。这样，以90平方的房子、每户两个人获取收入进行计算，连云港的房价收入比达到9.7倍。按照国际公认的标准，房价收入比应在4至6倍之间。由此可见，房价涨幅已超出当地居民的承受范围。
调控仍需深入
有个数据似乎值得欣慰，6月全国70个大中城市房价环比下降0.1%，为17个月来的首次。鲁政委表示，6月份全国房价下降的趋势基本上符合预期，表明新政的出台对房地产市场起到了很大的控制作用，新政效果也得到了充分的体现。
对于部分二三线城市房价上涨的趋势，鲁政委认为应该吸取一线城市的调控教训，不能等泡沫大了再去管。
记者注意到，本轮调控并非仅仅针对一线城市。从“新国十条”、住建部预售监管、央行上调存款储备金率等政策出台，到各地银行叫停开发贷款、针对开发商的土地增值税清算等，均可看出此次新政的延续性强，而且是针对全国的。专家表示，结合二三线城市成交锐减，市场观望气氛日渐浓厚，开发商融资变得更加困难等因素，房地产调控效果最终将蔓延至二三线城市。
鲁政委认为，究竟楼市变化如何，主要看下半年市场新房源的供应情况。他认为未来调控重点应在两个方面：一是加快保障性住房的建设；二是运用市场调控，将对需求方的调控转到对供给方的调控上来，应鼓励不囤地、不捂盘、不炒房的地产商根据市场化原则获得资金来源，使其没有后顾之忧地加快开发。
“这个楼盘均价已经上5000元了。”
在陕西省榆林市经济开发区明珠大道往北，当地人小曹指着一处在建高楼对记者说。在这里生活了近40年的他怎么也不会想到，矗立在沙丘地带的房能卖出这个价。
“国家调控政策已经实施三个月了，可是我们二三线城市的居民并没有感觉到房价在下调，反而是在上涨。”这是记者近日在陕西各地采访时听到最多的一句话。记者发现，国家房地产调控新政出台以来，与一线城市的量跌价滞相比，二三线城市的房价降幅似乎并不明显，还有的不降反升。
房价不降反升？
从今年4月初起，记者关注了位于陕西省西安市城北地铁沿线的7处楼盘，据记者初略测算，当时7处楼盘的开盘均价约为5800元/平米。
7月中旬，记者再次联系这几家售楼处，发现了几个变化：7个楼盘都还有剩余房源，有的甚至多达100套；尽管量没走高，但是7个楼盘的均价却都有不同程度的上涨了，每平方米均价上涨了400元至500元，对于全款客户最多有九八折或九九折的优惠；销售人员都对“涨价”楼盘信心十足，不愁卖不出去。而在西安高新区及曲江文化园区，新盘均价甚至高达上万元。
在湖北武汉市，张先生去年5月在汉阳王家湾附近买了一套房，当时楼盘均价5000多元。张先生告诉记者，他眼看着房价往上涨，如今这里的楼盘均价不低于8000元。在他看来，一些二三线城市的房价受新政的影响不大，反而是越调越涨。
相关数据似乎证实了张先生的看法：武汉市房管局最新公布的数据显示，二季度全市新房均价持续上涨，均价为6325.41元/平方米，环比上涨11.15%，同比上涨21.74%；西安房地产信息网数据显示，7月上旬，全市住宅成交均价继续大幅反弹，回升至6004元/平米，环比上涨1.9%。 截至7月14日，参与调查的1839位网民中认为当地房价没降的比例达到81%，主要集中在沈阳、武汉、西安、杭州等二线城市。
“出现这种情况，主要与当地房地产市场的特殊性有关系。一方面，部分二线城市的房价本身并不离谱；另一方面，随着城镇化进程的推进，一些中小城市的需求比一线城市更加旺盛。”接受本报记者采访的兴业银行资深经济学家鲁政委如是说。
楼市隐忧显现
省会城市聚集效应增强，周边市、县居民在省会买房渐成潮流。记者在陕西采访期间发现，在陕西省经济较发达的榆林、延安等地区，已经在西安买房自住或投资的居民不在少数，小曹也是其中一位。他告诉记者：“榆林的房价并不比西安低多少，但考虑到将来孩子的教育、发展等问题，在西安买房还是性价比不错的选择。”
鲁政委认为，近年来二三线城市购房群体中投资比重日益增加，成为房价走高的重要推手之一。他表示，从某个层面来看，处于上升阶段的二线城市，其城市化进程不断加快，收入水平不断提高，再加上受土地交易及城市规划等制约，房价的上升应在情理之中。但需要注意的是，基于对房价上涨的预期，应警惕投机客的炒作。据西安房地产信息网数据分析，7月6日西安各城区的高价楼盘成交显著。分析人士表示，在七八月份这样的楼市淡季里，“豪宅”销量的提升，很有可能是炒家重新入场的信号。
有业内人士认为，尽管二三线城市房价相对不高，还有上涨空间，但房价持续上涨的风险仍不容忽视。该人士以江苏连云港为例算了一笔账，2009年连云港市区商品房均价为每平方米3656元，而连云港市区居民年人均收入为16850元。这样，以90平方的房子、每户两个人获取收入进行计算，连云港的房价收入比达到9.7倍。按照国际公认的标准，房价收入比应在4至6倍之间。由此可见，房价涨幅已超出当地居民的承受范围。
调控仍需深入
有个数据似乎值得欣慰，6月全国70个大中城市房价环比下降0.1%，为17个月来的首次。鲁政委表示，6月份全国房价下降的趋势基本上符合预期，表明新政的出台对房地产市场起到了很大的控制作用，新政效果也得到了充分的体现。
对于部分二三线城市房价上涨的趋势，鲁政委认为应该吸取一线城市的调控教训，不能等泡沫大了再去管。
记者注意到，本轮调控并非仅仅针对一线城市。从“新国十条”、住建部预售监管、央行上调存款储备金率等政策出台，到各地银行叫停开发贷款、针对开发商的土地增值税清算等，均可看出此次新政的延续性强，而且是针对全国的。专家表示，结合二三线城市成交锐减，市场观望气氛日渐浓厚，开发商融资变得更加困难等因素，房地产调控效果最终将蔓延至二三线城市。
鲁政委认为，究竟楼市变化如何，主要看下半年市场新房源的供应情况。他认为未来调控重点应在两个方面：一是加快保障性住房的建设；二是运用市场调控，将对需求方的调控转到对供给方的调控上来，应鼓励不囤地、不捂盘、不炒房的地产商根据市场化原则获得资金来源，使其没有后顾之忧地加快开发。
