房租暴涨另有推手

　　2010年4月以来，随着中央政府出台一系列严厉的房地产调控政策。全国房地产市场急剧降温，房价开始回落。但与此同时，房租价格开始迅速上涨，一些大城市的涨幅超过30%。我们认为，本轮房租上涨有季节性波动、房价上涨滞后效应影响和投机炒作等因素，但非典型性流动性宽松引起的通胀预期是根本原因。房租上涨可能向中小城市传播，中国政府应当加快政策调整，避免出现经济滞涨。

　　房屋买卖降温，租赁市场火爆

　　2010年4月15日，中国政府开始新一轮房地产调控，房地产交易市场急剧降温，房价开始下跌。本轮调控的主要内容是对贷款购房进行限制，第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，基本停止对第三套房发放贷款。政策出台以后，房地产交易量迅速萎缩，北京上海等主要城市5，6月份交易量比3，4月份下跌一半以上，房价也开始下跌，北京上海等地交易均价下跌10%以上。

　　

　　2008.1-2010.6 房屋销售价格和居民居住价格走势，上年同期=100，部分数据缺失

　　资料来源：国家统计局网站

　　与房价走势相反，房屋租赁市场迅速升温，房租快速上涨。2010年一季度，广州房租率先上涨，同比涨幅达14.5%。4月份以后，房租上涨风潮向全国扩散，大多数一二线城市涨幅都超过10%，三线城市还没有出现明显的上涨。到6月，北京、上海、广州、深圳、南京、天津、杭州、西安等城市房租同比涨幅都在10%以上，其中“北上广深”四个一线城市平均涨幅达18%。与之相比，全国其他非省会、非直辖市城市的房租波动不大。

　　房租暴涨另有推手

　　一般认为，季节性波动、房价上涨滞后效应造成了房租上涨，政府官员则认为房屋中介炒作是主要因素。从历史来看，每年3月到10月是中国房屋租赁市场的旺季，房租调整集中在这个时段，因此本次房租上涨有一定的季节性因素。每年3-4月是房屋租赁市场的第一个高峰，无房居民回家乡过完春节长假后返回工作地工作，租房需求集中释放；7-9月是第二个高峰，各级学校毕业生完成学业后离开学校就业，需要租房。中国房屋租赁协议通常以一年为期，因此在3-10月期间会出现房租集中调整。2009年下半年至2010年4月，房价急剧上涨，推动了房租上涨。

　　从历史数据来看，房屋价格和房租存在联动性，而2009年以来全国房价上涨超过10%，大城市部分地区甚至超过50%，由此推动房租上涨。7月，住房与城乡建设部进行调研，发布报告认为部分住房中介的“包租”和游说煽动是推高房租的主要原因。此外，还有人认为，一些地区的城市改造和拆迁工程，使得一些业主的旧房被拆除，而回迁新房尚未到位，增加了过渡性租房需求 。

　　以上解释存在一定的合理性，但不足以完全解释房租的大幅上涨。从历史来看，季节性因素和房价上涨推动对房租调整的影响并不大。2004年至2007年，房价上涨超过100%，但房租几乎完全稳定，旺季也没有明显波动，因此本轮房租猛烈上涨中季节性因素和房价上涨的影响有限。房屋中介是一个高度分散化、竞争激烈的市场，中介游说和“包租”行为可能加快房租调整的速度，但不可能推动房租大幅超过合理水平。

　　无论是游说还是“包租”，如果设定租金过高，都会造成房屋闲置，对租赁市场而言，房屋闲置成本非常高。对于非“包租”业务，房主通常会在多个中介挂牌，如果某个中介游说房主把租金设定过高，则生意难以达成，房主可能会在其他中介公司达成交易。城市拆迁改造可能推动部分地区房租上涨，但全国整体上城市拆迁改造并没有明显增加，因此不足以解释本轮大范围房租上涨。

　　中央政府推动的房价调控政策和通胀预期是房租上涨的主要因素。中央政府推行的调控房价政策加强了房价下跌预期，很多人推迟了购房而转为租房，增加了租房需求，推动了房租上涨，房产税预期进一步加大了房租上涨的压力。4月15日开始新一轮房地产调控以来，房屋买卖成交量急剧萎缩，推迟购房的家庭进入了房屋租赁市场，从而增加了租房需求。

　　与之相比，虽然也有部分二手房业主转卖为租，增加了租房供给，但一方面新房成交量减少，使可居住房屋总量下降，另一方面部分投机性购房者无意把闲置的房屋出租 ，结果使得需求增长大于供给增长。此外，目前中国政府正在讨论是否要征收房产税，这将加大住房的拥有成本，房主通过加租的方式转移部分预期负担。

　　2008年底中国政府实施的极度宽松的货币政策，造成流动性过剩。2009年，中国商业银行新增信贷总额达9.57万亿元，数量和增幅都创下历史记录。天量流动性一方面推动了投资增长，另一方面制造了资产泡沫，并逐步渗透到实体经济中，部分商品价格开始上涨，通胀预期越来越强烈，成为推动房租上涨的动力。由于不同商品价格调整速度不同，目前虽然总体消费物价指数涨幅还控制在3%，

　　但部分商品价格已经大涨，如大蒜、绿豆等农产品价格大幅上涨，越来越多的生活日用品也开始涨价，各地劳工工资也已出现明显上调。目前，中国国家发改委不断通过“限制涨价”、“打击投机”等行动干预微观市场，压制物价上涨，但在目前负利率环境下，通胀预期难以抑制甚至会越来越强烈。通胀预期和部分商品价格的大幅上涨成为推动房租上涨的重要动力。

　　房租未来发展动向

　　一线城市房租上涨势头将放缓甚至可能出现小幅回落，但上涨压力将向二三线城市扩散。一线城市经过3-7月份暴涨和恐慌性租房后，需求已经得到释放，未来房租进一步上涨的动力不足，局部可能出现小幅回调。3-7月北京、上海、广州、深圳四大城市房租暴涨，一些租客担心未来还会继续上涨而提前续租、定约，使得租房需求提前释放，部分地区房租已“超调”(over-shooting)房租上涨较快的城市，政府主管部门已经介入，对中介施加压力，这也对房租进一步上涨产生了阻力。8月后房租可能出现小幅回调，但由于通胀预期大背景存在，房租即使出现回调幅度也将非常有限。

　　但部分二线城市和三线城市房租上涨滞后，需求释放缓慢，预计将持续上涨，但涨幅和涨速都将低于一线城市。带动一线城市房租上涨的因素在二三线城市同样存在，因此二三线城市也存在同样的上涨压力。但由于二三线城市外来人口比例相对较低，毕业生就业时间也不如一线城市集中，季节性需求释放较为平稳，房租上涨的速度和幅度将较为平缓。总体来看，2010年全国城市房租将上涨5～10%。

　　房租上涨直接影响居民生活成本，将进一步加剧通胀预期，将加大工资上涨压力，增加企业成本，并可能引起社会不满。全国房价早已居高不下，大批中低收入无房居民已经丧失购买能力而只能选择租房，而本轮房租上涨进一步加重了他们的生活成本。据调查，由于房租和物价上涨，一些新参加工作的大学毕业生的生活成本接近甚至超过了工作收入。生活成本的上升将反过来加强通胀预期，推动工资上涨。而工资上涨后企业成本增加，由此可能形成物价——工资轮番上涨的恶性循环，引发经济滞涨。房租上涨广泛伤害了社会中的低收入群体，可能加剧社会不满，引起社会冲突。

　　明确市场预期最关键

　　政府应当维持加大房地产调控政策的稳定性和连续性，让市场恢复稳定预期。从4月15日开始房地产调控以来，各地政策执行力度不大，房价下调幅度很小，并有人主张放松调控，严重影响市场预期。例如，上海广东等地并没有严格执行“停止第三套房房贷”的政策，而调控以来4，5月份全国七十个大中城市房屋销售价格指数环比仍然增长，6月环比仅下降0.1%，房价调控远没有到位，不断有人提出“房地产调控已经到位”等言论。由此房地产市场对政策产生不稳定预期，买卖双方都观望，加剧了房租上涨。

　　房价调整远远没有到位，应当加大调控力度，避免房价反弹。目前中国房价收入比等指标远远高于国际警戒水平，房价泡沫仍然明显。而且即使房价下跌引起商品房投资下降，政府也可以通过增加公共性住房建设投入弥补，加强调控的风险不大。只有政府明确未来政策走向，加速房价调整，才能稳定房屋租赁市场。

　　政府应当继续收紧货币政策，并应当尽量采用市场化调控手段，尽快加息，避免对经济的过度微观干预。目前强烈的通胀预期不仅是推动房租上升的重要原因，更是中国经济的重大威胁，必须继续加以抑制。目前发改委采取的“微观调控”政策效果不佳，治理物价上涨和通胀预期仍然需要通过货币政策来实施。2010年以来，发改委多次对价格上涨较快的商品进行干预，并于7月13日发布《关于市场价格异常波动时期价格违法行为处罚的特别规定》，提出对扰乱市场秩序，囤积商品的投机经营者进行罚款。

　　但在市场经济中，要区分正常经营和囤积投机困难很大，监管成本高，效果不佳。目前的经济“二次探底”的可能性不大，收紧货币政策的风险不大。2010年上半年中国经济同比增长11.1%，全年完成“保八”甚至“保九”问题不大，目前就业形势良好，能够承受紧缩货币政策的冲击。目前采取的“定量紧缩”政策效果不佳，并在一定程度上加剧了经济泡沫。目前央行主要通过控制信贷额度和公开市场操作来紧缩，但在目前实际利率为负数的情况下，商业银行有强烈的扩大信贷冲动，商业银行并通过各种金融创新手段规避信贷额度限制，使得紧缩效果不佳。由于实际利率为负数，加剧了对各种商品的投机，经济泡沫难以控制。总之，央行应该继续收紧货币政策，尽快加息，抑制通胀预期和经济泡沫。