恒大8.5折卖楼预示房价松动 价格战或8月来临
成都大势管理顾问
昨天，恒大地产(03333.HK)宣布所有产品将以8.5折对外销售，因而被看作是此轮调控中降价的“带头大哥”。不过，不少业内人士认为，对于一直宣称“开盘必特价”的恒大而言，这种打折促销是其常用的手段，但一手楼盘的价格松动也确实是不争的事实，预计由于新货扎堆上市而带来的开发商价格战，将会在7-8月来临。
恒大降价迷雾
据了解，此次折扣优惠从5月5日开始，目前并没有定下来何时结束。值得注意的是，恒大地产选择了在公布4月业绩的同时公布这一降价措施。按照公告内容，恒大地产4月份销售额同比升55.9%，销售面积同比升17.8%，销售均价同比升32.4%。应该说，销售状况还是比较理想的。为何恒大选在此时公布降价策略呢？恒大内部人士向网易财经表示，“这主要是为了避免引起误读。”也就是说恒大不是因为缺钱才降价。公告显示，截至4月底止，恒大的现金余额高达209.9亿元。
对于恒大降价的原因，业界存在着不同的看法。地产业内人士谢逸枫的观点颇具代表性，他认为，对于“开盘必特价”的恒大而言，这样的折扣属于一种营销噱头。恒大2008年甚至出现过7折大甩卖的情况，而今的85折并不能说明什么。
一家大型房地产央企的老总向网易财经透露，假设项目原本定价是8000元，打88折，现在定价提到10000元，打85折，等于不降反升。打折扣是一种很常用的营销手段，真看开发商的降价水平有多大，关键要看折后的单价如何，有没有水分。
而辉立证券分析师陈耕认为，恒大应该不止是在字面上下功夫而已，毕竟有这么多双眼睛在看，恒大不可能说说而已。目前地产企业的现金流状况虽然都还比较乐观，但恒大率先降价还是能够抢得市场先机，占领市场份额，提高周转率，应该说是“明智”之举。
国泰君安(香港)地产分析师姚峣也认为，目前房企大部分还不缺钱。但对于房企而言，“房产预售账款将存入监管部门指定专门账户”的消息影响更深远。根据拟定的方案，房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款。
“现在房企的流动资金中有六七成来自于预售账款，这样一来，售款的实际利用率可能就会降为原来的一半，影响可谓不小。”姚峣表示，如果随着房价和地价的下跌，开发商手中拥有的土地要做减值准备，到时候必然会对业绩影响很大。因此，对于大型开发商来说，最危险的事是房子卖不出去，提高周转率则是未雨绸缪的表现。
新盘定价多低于预期
对于恒大的此番率先降价，包括保利、富力、碧桂园、金地等大型开发商均表示，不会跟进降价。虽然如此，但5月份开盘的部分楼盘定价已经低于此前预期。
以广州地区为例，位于郊区的保利春天里楼梯楼8500起，电梯房均价11000起，比原先吹风的1.3万元/平方米价位要低得多。
而深圳宝安中心区2010年首个开盘楼盘高发第五大道，此前公布的单价约在3万元/平方米，但2日开盘的价格起价却仅在2万元/平方米左右，均价为2.4万元/平方米，直跌6000元/平方米。而宝安区另一新盘——龙华潜龙曼海宁此前曾拟定价2.7万—2.8万元/平方米，但2日实际售价为2.4万元/平方米，比预期定价低了3000—4000元平方米。
价格战或在8月来临
有业内人士称，对开发商而言，降价是一种两难的行为，一方面会引起旧业主的不满，另一方面如果降价不到位，也不一定会带来理想的交易量，因为消费者的心理就是买涨不买跌。
另一方面，从去年下半年持续到今年一季度的良好销售势头，让开发商有了继续挺下去的理由。“你看看4月份房企的业绩，不都还不错吗？降价？可能吗？”广州一家大型上市房企的内部人士如此回应网易财经关于是否降价的追问。
目前可售的房源并不太多，也成为不少企业不降价的原因。金地集团董秘徐家俊就表示，公司目前可售房源较少，暂时不会进行降价销售，管理层也还没作出决定要调整营销策略，接下来会观察一段时间。
“现在还看不清形势。”富力地产华南区总经理朱荣斌简短的一句话代表了不少开发商的心声。
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，目前大规模的降价还未出现，但一些开发商开始拿出郊区的楼盘降价，来试探市场的反应，“保利春天里”就是其中之一。预计降价会从花都、番禺这样的郊区开始，五六月份起花都将有2000套以上新货推向市场，而番禺则有亚运城项目的8000套新货推出。
陈耕认为，从开发周期来看，去年下半年开发商集中拿地，预计到今年七八月后才会形成供应，因此那时候新货扎堆上市，开发商之间的价格战也会来临。
恒大降价迷雾
据了解，此次折扣优惠从5月5日开始，目前并没有定下来何时结束。值得注意的是，恒大地产选择了在公布4月业绩的同时公布这一降价措施。按照公告内容，恒大地产4月份销售额同比升55.9%，销售面积同比升17.8%，销售均价同比升32.4%。应该说，销售状况还是比较理想的。为何恒大选在此时公布降价策略呢？恒大内部人士向网易财经表示，“这主要是为了避免引起误读。”也就是说恒大不是因为缺钱才降价。公告显示，截至4月底止，恒大的现金余额高达209.9亿元。
对于恒大降价的原因，业界存在着不同的看法。地产业内人士谢逸枫的观点颇具代表性，他认为，对于“开盘必特价”的恒大而言，这样的折扣属于一种营销噱头。恒大2008年甚至出现过7折大甩卖的情况，而今的85折并不能说明什么。
一家大型房地产央企的老总向网易财经透露，假设项目原本定价是8000元，打88折，现在定价提到10000元，打85折，等于不降反升。打折扣是一种很常用的营销手段，真看开发商的降价水平有多大，关键要看折后的单价如何，有没有水分。
而辉立证券分析师陈耕认为，恒大应该不止是在字面上下功夫而已，毕竟有这么多双眼睛在看，恒大不可能说说而已。目前地产企业的现金流状况虽然都还比较乐观，但恒大率先降价还是能够抢得市场先机，占领市场份额，提高周转率，应该说是“明智”之举。
国泰君安(香港)地产分析师姚峣也认为，目前房企大部分还不缺钱。但对于房企而言，“房产预售账款将存入监管部门指定专门账户”的消息影响更深远。根据拟定的方案，房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款。
“现在房企的流动资金中有六七成来自于预售账款，这样一来，售款的实际利用率可能就会降为原来的一半，影响可谓不小。”姚峣表示，如果随着房价和地价的下跌，开发商手中拥有的土地要做减值准备，到时候必然会对业绩影响很大。因此，对于大型开发商来说，最危险的事是房子卖不出去，提高周转率则是未雨绸缪的表现。
新盘定价多低于预期
对于恒大的此番率先降价，包括保利、富力、碧桂园、金地等大型开发商均表示，不会跟进降价。虽然如此，但5月份开盘的部分楼盘定价已经低于此前预期。
以广州地区为例，位于郊区的保利春天里楼梯楼8500起，电梯房均价11000起，比原先吹风的1.3万元/平方米价位要低得多。
而深圳宝安中心区2010年首个开盘楼盘高发第五大道，此前公布的单价约在3万元/平方米，但2日开盘的价格起价却仅在2万元/平方米左右，均价为2.4万元/平方米，直跌6000元/平方米。而宝安区另一新盘——龙华潜龙曼海宁此前曾拟定价2.7万—2.8万元/平方米，但2日实际售价为2.4万元/平方米，比预期定价低了3000—4000元平方米。
价格战或在8月来临
有业内人士称，对开发商而言，降价是一种两难的行为，一方面会引起旧业主的不满，另一方面如果降价不到位，也不一定会带来理想的交易量，因为消费者的心理就是买涨不买跌。
另一方面，从去年下半年持续到今年一季度的良好销售势头，让开发商有了继续挺下去的理由。“你看看4月份房企的业绩，不都还不错吗？降价？可能吗？”广州一家大型上市房企的内部人士如此回应网易财经关于是否降价的追问。
目前可售的房源并不太多，也成为不少企业不降价的原因。金地集团董秘徐家俊就表示，公司目前可售房源较少，暂时不会进行降价销售，管理层也还没作出决定要调整营销策略，接下来会观察一段时间。
“现在还看不清形势。”富力地产华南区总经理朱荣斌简短的一句话代表了不少开发商的心声。
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，目前大规模的降价还未出现，但一些开发商开始拿出郊区的楼盘降价，来试探市场的反应，“保利春天里”就是其中之一。预计降价会从花都、番禺这样的郊区开始，五六月份起花都将有2000套以上新货推向市场，而番禺则有亚运城项目的8000套新货推出。
陈耕认为，从开发周期来看，去年下半年开发商集中拿地，预计到今年七八月后才会形成供应，因此那时候新货扎堆上市，开发商之间的价格战也会来临。
