支持自住消费，提倡诚信服务

支持自住消费，提倡诚信服务”是上房置换历来主导的理念， 2006 年我们将不遗余力地、一如既往地继续贯彻。服务客户，做好房屋出售方和购置方的中介工作， 实现自住消费者“初次购房、梯度消费、以旧换新、以小换大、良性投资”的目的，促进客户和上房置换双赢。

一、人口分析

据上海统计局数据公示， 2005 年上海市户籍人口 1360.26 万人，全市常住人口达到 1778 万人。从人才引进来看，年内有 4.4 万名境内外人才获得上海市居住证，其中一部分人中会在未来有效地转为购房和租房者。今年上海毕业本专科学生 10.34 万人，毕业研究生 1.67 万人，其中大部分是年轻人和留沪人员，在未来的一段时期内，会加入结婚生育的队伍，也具备购房和租房的刚性需求。具有关统计数据，上海每年大约有十二、三万对沪籍适龄青年结婚。

那么，可以估计上海每年会有十多万套购置婚房的需求，其中大部分属于首次自住用房消费。从工作环境分析，绝大部分人在市区上班。从梯度消费的情况来看，在首次购房行为后，由于家庭结构和经济条件的变化，会考虑再次置业。

二、地段分析

房地产业内有句行话，“地段，地段，还是地段。”上房置换认为购置二手房最首要的因素是从地段考虑。

就从首次购房的年轻人来讲，大部分人在市区工作，而工作对于年轻人来说是比较重要的阶段。如果在上下班的路途上花费较多的时间，势必造成身体的劳累，一般来讲，交通时间单程应该控制在 1 小时之内。而上海未来的住宅供应集中点在外环线附近，中低价房源更是位于城郊地区，在城建和轨道交通系统没有完善的前提下，居住的实用性大打折扣。

同时，年轻人因为经济条件的限制，首次置业能力较弱，从长远来看，经济能力会不断加强，可以启动长期贷款。从生活实际情况来看，每月的还款控制在月收入的三分之一为宜，不宜超过 50 ％，过大会降低生活质量。如果购置新房，现在多数是期房销售，从首次付款到实际的交房入住，有一到二年的等待时间，此刻又要付出租房的代价。另外，新房的面积普遍偏大，造成总价偏高，以 80 万的总价计算，首付款最少在三成，加上其他交易费用，需要二十多万的支出。因此，上房置换建议，首次购房完全可以考虑购置成熟社区的二手房，这些地区一般交通和生活便利，而且房型紧凑，功能齐全。一般来讲，二房完全可以满足年轻人的生活功能需求。同时，经过 2005 年二手房市场的调整，成熟社区的均价有一定的回落，那么总价上控制得当。目前，上海进行的老公房“平改坡”和外立面修整工作，提升了居住的价值。

另外，租房对于年轻人来说，可以更加适宜。因为工作还没有稳定，完全可以根据工作地点灵活地选择租赁的方式。利用更多的时间完成个人的生活安排，以及再次充电学习的事情。

上房置换建议，首次购置住房可以考虑总价 40 ～ 60 万、 60 ～ 80 万的二手房，目前在成熟社区是主力价位。首付款和月还款额都能有效控制，由于面积适宜，那么装修费用也会比较低。年轻人购房还可以考虑，已经带初步装修配置的二手房，可以节约精力。因为在成熟社区，房屋出租的收益率相对较高，现在作为过渡房，未来就有良好的投资价值。

三、品牌分析

房屋作为一中特殊消费品，对于一个人来说，必然是一生中最大的一项开支。因此，购房行为必须是慎重的。房屋是用来居住的，舒适和愉悦是很重要的。如果说，在购房的道路上出现难以解决的问题，那么对于自住消费者来说是比较痛苦的。

因此，选择品牌具有一定的优势。如果客户对于中介服务不满意，品牌公司也有完善的后台系统提供相应的解决服务，我们的上房置换便是如此。

上房置换认为，拥有品牌，更需要营造和保持品牌。未来，我们会因为“金丰易居·上房置换”这一品牌，而提供更加完善和诚信的服务。