万科仍是A股前景领先的房企
成都大势管理顾问
恒大地产在香港上市引发对中国地产老大之争的关注。在中国众多上市的地产企业中，那一家更值得投资也是大家热衷讨论的问题。彭澎先生近日发表了一篇题为“下一个地产老大是谁？”的文章，里面对中国地产商十强进行了对比。对目前万科综合实力、年销售业绩、市值等进行比较，认为“目前，万科还是老大，但长期形成的优势在减弱却是确定无疑的，土地储备不足是万科的最大隐忧”。认为央企背景的“保利”，土地储备最多的“恒大”，专业优势突出的“中海”都是潜在的未来的老大。文章分析得有一定道理，但我个人还是仍然看好万科这个企业。谁是老大或许只是我们茶余饭后的一份谈资，但那个企业更有发展潜力，投资前景却是实实在在地可以给我们的投资决策带来参考的。基于股价天天的波动，我今天暂时不把股价考虑在内，仅对对万科企业发展前景粗浅地谈谈我的个人看法。
土地储备问题
今年随着楼市的快速回暖，中国楼价又一次出现了类似07年的暴涨行情。尽管今年7月份以后，全国不少城市一手住宅市场成交出现了逐步萎缩的现象，但仍没有能够改变各路开发商疯狂抢地的现象。放眼全国，几乎每周都可以收到又有“地王”诞生的消息。而在今年全国哄抢土地的大潮中，万科显得十分低调，全年没有拿一个“地王”，竞拍价格稍高就主动撤退。在各路开发商，特别是国资背景房企屡屡通过“地王”增加土地储备的时候，万科的土地储备显得“入不敷出”。克尔瑞中国在2009年三季度末发布的土地储备排行榜显示，万科的土地储备仅仅为2450平方米，居地产十强之末。有人便以此认为万科后续发展动力不足。诚然，土地是房企发展的根本，但现在万科的土地储备量远不会影响他未来的发展。据年报反应，万科2007年销售面积为613万平方米，2008年销售面积为557万平方米，2009年上半年销售面积为348万平方米，全年销售面积预计也在600万平方米左右，按照当前的土地储备量，万科至2014年前完全不新增土地储备仍能够维持其当前的经营水平。所以土地储备问题在中期看来（5年左右）并不是威胁其发展的要素。
没出“地王”风头是高明之处
另一方面今年“地王”频出属于严重不正常现象，仔细对比，我们会发现其疯狂程度甚至要远超2007年。与07年的过热相比，今年中国经济仍然处于复苏阶段，不确定因素多，GDP增长过于依赖政府投资，消费始终萎靡不振，出口仍然是大幅的负增长。在实体经济“底子”并不好的情况下，资产价格的飞涨显然来自于流动性的过程。10万亿的新增信贷额度，国企集体不差钱已经是一个人所共知的现象。正是因为钱太多，所以才导致今年国企出手阔绰，高价拿“地王“毫不手软，那地不考虑如何赚钱，目的只是为了花钱。单纯地被流动性所推高的楼价和地价与其实际价值似乎越来越远。在国企凶悍抢地的当下，民企普遍更为谨慎，万科由是如此。巴菲特说：“只要当浪潮退去，才知道谁在裸泳”。当前的国企们的集体风光并不能说明什么。如果我们从整个世界近代经济史的高度去俯瞰当前中国的楼市，我们有理由担忧中国的楼价在高速暴涨了几年后所可能出现的大幅回调。那个市场是永远单边向上的？答案是绝对的，也是残酷的――“没有”。现在楼市的情绪和股市6100点的时候有雷同之处，当时所有的机构、投资者纷纷喊泡沫，但个个都生怕错过了6100点迈进10000点的历史进程。经济惨不忍睹的时候就是现金为王的时候，什么时候开始继续现金？就在市场最狂热的时候。而万科似乎正在积蓄能量。
保利亦稳健发展
除了万科，保利最近在土地市场的稳健与适当保守也让我看好这家企业未来几年的前景，保利今年新增土地储备不少，但以“地王”之名抢的的项目却不多，可见在当前地产高涨的情况下，其高层仍然对形势有比较清醒的认识，在一定程度上兼顾了发展与控制风险之间的关系。另一方便保利特殊的背景使得其有机会获得一些定做项目（例如最近广州城中村改造项目）这些项目往往有不错的想想空间。
关于恒大
恒大招股完了，成绩还不错，所以我才敢谈谈看法。作为广东土生土长的企业，我有幸看到了他发展的全过程，能有今天的规模和成功香港上市自有他的过人之处，如何优秀不用说。我只想谈谈恒大的一些其他问题。（以下省去423字，反复思考后全部删除，还是不发表算了）。
总的来说在香港上市的地产股总体质量要优于国内A股上市（例如著名的广东五虎、中海等），他们在于专业化程度及管理上均有比较突出的优势，但面对当前热火朝天的楼市，各企业均有不同的解读，不同的策略。就像巴菲特豪赌美国经济、美国铁路一样。在这个十字路口前房企们也各自押了注，前途如何我们拭目以待。
有一点我想强调，在专业化程度愈高的今天，个别主营业务非房地产开发的企业，在当前火热行情的背景下，也参与了个别项目的投资开发，并获得了不俗的收益，在尝到甜头后，不少非“专业”企业加大了对房地产业的投入，或开发、或炒地，希望进一步扩大收益，所以最近出现了不知名房企抢得“地王”的消息。但他们的这种收益有很大偶然性，行业周期性，“潮水”一退，裸泳者自现。行情若不好，或许就首先拿他们来“陪葬”了。所以一般不明内情的投资者最好少参与此类企业的投资为宜。
邓浩志
2009年11月10
